同安商住地块拍出高价，厦门楼市“涨声一片”，这让众多购房者犹如“雾里看花”，弄不明白一幅岛外地块的出让，竟然成了开发商们集体调涨价格的理由。为此，专家呼吁，无论购房者还是开发商都应理性看待此次土拍结果。
文/记者 赵馨 黄毅辉 杨婷
观点一
“面粉比面包贵”不稀奇
不代表同安一下能卖到35000元/平方米
目前，2016TP02地块所处的环东海域，新房售价普遍在每平方米20000至23000元之间，最高售价也不过每平方米28000元，2016TP02地块的楼面价已突破每平方米25000元，呈现“面粉价高于面包价”的现象。一些市场分析机构分析，如果算上土地出让、财务、营销、建安、税费、精装等成本，这块地日后的房价需卖到每平方米35000元才能保本。
但厦门地产奥斯卡导师团成员、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎则认为，其实厦门早已频现“面粉价高于面包价”现象，不足为奇。此次土拍只是个案，并不能代表同安的楼盘都能一下子卖到35000元/平方米，也不意味着全市楼盘就可以跟着疯狂涨价。
观点二
土地市场“僧多粥少”
地价刷高，开发商也是无奈
近年来，厦门土地供应量一直处于偏紧状况，自去年9月首开龙湖拍下海沧H2015P05地块后，至本次土拍前都无住宅用地供应。而开发商没有土地，不仅意味着无法在这个城市继续耕耘，甚至企业团队都面临危机。因此，厦门土拍竞争激烈，拿地成本不断攀升不可避免。
根据厦门市国土资源与房产管理局发布的《2016年厦门市经营性用地出让计划》，2016年厦门拟出让18宗商住地块，虽在地块数量上与去年持平，但规划总面积上减少了约100万平方米。这也意味着今年土地供应总建筑面积有可能不足210万平方米。
“对于开发商来说，想在厦门拿地也算是拼命的活儿。”王崎表示，厦门属于区域中心城市，其宜居的环境、较为完善的文教、商业、医疗等城市配套，吸引了大量周边城市的投资需求涌进厦门楼市。开发商能在厦门赚到钱，自然也要“拼了命”拿地。可以预见，接下来的厦门商住用地出让，出现开发商“饿狼扑食”的火爆竞拍景象可能性极大，地价刷高或将成为常态。
观点三
保利两块地摊平成本
楼面价不足2万元/平方米
“如果换做厦门本土开发商以楼面价每平方米25838元竞得这幅地块，未来可能存在较大的销售压力。但保利竞得这幅地块，拥有地缘优势，前后两块地摊平成本，楼面价不到2万元/平方米”王崎分析认为。
表面上，此次土拍同安楼面价创新高，但应该从开发商拿地策略入手，来考量这幅地的楼面价。目前保利叁仟栋尚余商住存量20余万平方米，其楼面价为10381元/平方米。2016TP02地块紧邻保利叁仟栋，两幅地块加起来约有40余万平方米的商住存量，其土地成本价约18000元/平方米，两幅地块进行综合财务平衡、投资平衡，未来其房价一旦超过26000元，开发商便有盈利空间。
土拍事件引发几大猜想:
猜想一 会否加速政府出台调控政策？
面对本轮跳涨的房价，以及近期出现的购房紧张现象，厦门政府会否加速出台“限购”、“限涨”等相关调控措施？此前，业内已多次传出厦门将有“限涨”等相关调控政策出台。某地产大V号昨晚也发出了“调控预警”。而记者了解到，有关部门正在加紧讨论针对新建商品住宅价格的调控举措。但不出意外的话，今年“五一”前暂时不会出台相关调控政策。
猜想二 厦门土地楼面价“5-3-2”格局将形成？
本次土拍具有楼市风向标的意义，厦门房价“谷底”被撬动；接下来，岛外的土地出让价格，是否会参照这一楼面价标准进行衡量？未来，厦门土地楼面价“5-3-2”格局会不会在不久的将来形成？
猜想三 厦门房价的承受力在哪？
在本次土拍之前，可能很多人没想到厦门岛外区域房价会到3万元/平方米，至少没有那么快到3万元/平方米。但通过上周末，很多开发商发现，3万元/平方米房价这个槛，居然“很轻松”就过了。那么，接下来呢？有人预测，岛内房价到10万元/平方米已然可期。显然，厦门的房价已经不能用常规的收入比来预测了。本次土拍，给了开发商一个“大胆”的想象，厦门购房者的房价承受力有多高？价格底线似乎还可以不断来挑战？
开发商对话
“保利哥”你这么玩，别人怎么接？
“从长远看，这一波楼市火热，对开发商也并非都是好事。”记者在采访中发现，在涨价、热销的背后，很多开发商也透露出了对未来楼市变幻和企业可持续发展的担忧。更有开发商调侃，“‘保利哥’你这么玩，以后别人怎么接？”
“暴饮暴食”不如细水长流，开发商也盼市场平稳
“我们更希望看到的，是一个健康良性发展的市场环境，既有利于开发商专注打造更高品质的产品，也有利于开发商自身的可持续发展。”环东海域某开发商跟记者聊到本次土拍时说，虽然这次土拍急速带动了厦门的房价和销售，但也意味着开发商想要在厦门继续拿地，需要付出更多的成本，这对于资金实力、产品开发、营销策略等都提出了极高要求。“我们并不想‘一口吃成个胖子’，‘暴饮暴食’不如细水长流。”一位开发商表示，企业在一个城市的可持续运营更关键，可现在的土拍竞争模式有时让企业感到难以为续。
地价若进入50亿大关，或将引发厦房企新一轮洗牌
一些市场分析机构认为，拿地成本的不断攀升，或将引发厦门开发格局的重新“洗牌”。如果是20-30亿元的总价拿地，很多厦门房企还是力所能及的；如今，同样总建筑面积的地块，一旦总价超过50亿元，对开发商企业实力、产品溢价能力将是极大考验。厦门土拍将逐渐成为央企、大型上市公司和超强实力的本土国企等大鳄之间的“游戏”。中小型房企随着开发规模的萎缩面临被市场“边缘化”的窘境，甚至只能转战其他城市。
谈到开发商重新“洗牌”，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌于上周六在厦门演讲时也谈到，此次厦门土拍，正是楼市进入“白银时代”的典型表现。“白银时代”的三个特征分别是竞争加剧、洗牌加快以及利润减薄。
给购房者提个醒:
关注政策动向 买房量力而行
我们应该看到，在这一轮楼市火爆大戏中，不乏有开发商浑水摸鱼，趁机抢收客户。有些楼盘售价已远超市场预期，甚至可以说是无理由涨价。而且网络上充斥着“日光盘”、“时光盘”、“开盘即售罄”等楼盘资讯，让购房者虚实难辨。
对此，王崎提醒购房者，这时候更要冷静，理性观察楼市变化，注意政策动向，量力而行，挑选价值与价格相对匹配的房子。这样买到的房子，今后自住才能满意，投资也便于出手。毕竟房价已经在相对高位，未来的“接盘侠”对房子的挑剔度也会更高。
同安商住地块拍出高价，厦门楼市“涨声一片”，这让众多购房者犹如“雾里看花”，弄不明白一幅岛外地块的出让，竟然成了开发商们集体调涨价格的理由。为此，专家呼吁，无论购房者还是开发商都应理性看待此次土拍结果。
文/记者 赵馨 黄毅辉 杨婷
观点一
“面粉比面包贵”不稀奇
不代表同安一下能卖到35000元/平方米
目前，2016TP02地块所处的环东海域，新房售价普遍在每平方米20000至23000元之间，最高售价也不过每平方米28000元，2016TP02地块的楼面价已突破每平方米25000元，呈现“面粉价高于面包价”的现象。一些市场分析机构分析，如果算上土地出让、财务、营销、建安、税费、精装等成本，这块地日后的房价需卖到每平方米35000元才能保本。
但厦门地产奥斯卡导师团成员、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎则认为，其实厦门早已频现“面粉价高于面包价”现象，不足为奇。此次土拍只是个案，并不能代表同安的楼盘都能一下子卖到35000元/平方米，也不意味着全市楼盘就可以跟着疯狂涨价。
观点二
土地市场“僧多粥少”
地价刷高，开发商也是无奈
近年来，厦门土地供应量一直处于偏紧状况，自去年9月首开龙湖拍下海沧H2015P05地块后，至本次土拍前都无住宅用地供应。而开发商没有土地，不仅意味着无法在这个城市继续耕耘，甚至企业团队都面临危机。因此，厦门土拍竞争激烈，拿地成本不断攀升不可避免。
根据厦门市国土资源与房产管理局发布的《2016年厦门市经营性用地出让计划》，2016年厦门拟出让18宗商住地块，虽在地块数量上与去年持平，但规划总面积上减少了约100万平方米。这也意味着今年土地供应总建筑面积有可能不足210万平方米。
“对于开发商来说，想在厦门拿地也算是拼命的活儿。”王崎表示，厦门属于区域中心城市，其宜居的环境、较为完善的文教、商业、医疗等城市配套，吸引了大量周边城市的投资需求涌进厦门楼市。开发商能在厦门赚到钱，自然也要“拼了命”拿地。可以预见，接下来的厦门商住用地出让，出现开发商“饿狼扑食”的火爆竞拍景象可能性极大，地价刷高或将成为常态。
观点三
保利两块地摊平成本
楼面价不足2万元/平方米
“如果换做厦门本土开发商以楼面价每平方米25838元竞得这幅地块，未来可能存在较大的销售压力。但保利竞得这幅地块，拥有地缘优势，前后两块地摊平成本，楼面价不到2万元/平方米”王崎分析认为。
表面上，此次土拍同安楼面价创新高，但应该从开发商拿地策略入手，来考量这幅地的楼面价。目前保利叁仟栋尚余商住存量20余万平方米，其楼面价为10381元/平方米。2016TP02地块紧邻保利叁仟栋，两幅地块加起来约有40余万平方米的商住存量，其土地成本价约18000元/平方米，两幅地块进行综合财务平衡、投资平衡，未来其房价一旦超过26000元，开发商便有盈利空间。
土拍事件引发几大猜想:
猜想一 会否加速政府出台调控政策？
面对本轮跳涨的房价，以及近期出现的购房紧张现象，厦门政府会否加速出台“限购”、“限涨”等相关调控措施？此前，业内已多次传出厦门将有“限涨”等相关调控政策出台。某地产大V号昨晚也发出了“调控预警”。而记者了解到，有关部门正在加紧讨论针对新建商品住宅价格的调控举措。但不出意外的话，今年“五一”前暂时不会出台相关调控政策。
猜想二 厦门土地楼面价“5-3-2”格局将形成？
本次土拍具有楼市风向标的意义，厦门房价“谷底”被撬动；接下来，岛外的土地出让价格，是否会参照这一楼面价标准进行衡量？未来，厦门土地楼面价“5-3-2”格局会不会在不久的将来形成？
猜想三 厦门房价的承受力在哪？
在本次土拍之前，可能很多人没想到厦门岛外区域房价会到3万元/平方米，至少没有那么快到3万元/平方米。但通过上周末，很多开发商发现，3万元/平方米房价这个槛，居然“很轻松”就过了。那么，接下来呢？有人预测，岛内房价到10万元/平方米已然可期。显然，厦门的房价已经不能用常规的收入比来预测了。本次土拍，给了开发商一个“大胆”的想象，厦门购房者的房价承受力有多高？价格底线似乎还可以不断来挑战？
开发商对话
“保利哥”你这么玩，别人怎么接？
“从长远看，这一波楼市火热，对开发商也并非都是好事。”记者在采访中发现，在涨价、热销的背后，很多开发商也透露出了对未来楼市变幻和企业可持续发展的担忧。更有开发商调侃，“‘保利哥’你这么玩，以后别人怎么接？”
“暴饮暴食”不如细水长流，开发商也盼市场平稳
“我们更希望看到的，是一个健康良性发展的市场环境，既有利于开发商专注打造更高品质的产品，也有利于开发商自身的可持续发展。”环东海域某开发商跟记者聊到本次土拍时说，虽然这次土拍急速带动了厦门的房价和销售，但也意味着开发商想要在厦门继续拿地，需要付出更多的成本，这对于资金实力、产品开发、营销策略等都提出了极高要求。“我们并不想‘一口吃成个胖子’，‘暴饮暴食’不如细水长流。”一位开发商表示，企业在一个城市的可持续运营更关键，可现在的土拍竞争模式有时让企业感到难以为续。
地价若进入50亿大关，或将引发厦房企新一轮洗牌
一些市场分析机构认为，拿地成本的不断攀升，或将引发厦门开发格局的重新“洗牌”。如果是20-30亿元的总价拿地，很多厦门房企还是力所能及的；如今，同样总建筑面积的地块，一旦总价超过50亿元，对开发商企业实力、产品溢价能力将是极大考验。厦门土拍将逐渐成为央企、大型上市公司和超强实力的本土国企等大鳄之间的“游戏”。中小型房企随着开发规模的萎缩面临被市场“边缘化”的窘境，甚至只能转战其他城市。
谈到开发商重新“洗牌”，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌于上周六在厦门演讲时也谈到，此次厦门土拍，正是楼市进入“白银时代”的典型表现。“白银时代”的三个特征分别是竞争加剧、洗牌加快以及利润减薄。
给购房者提个醒:
关注政策动向 买房量力而行
我们应该看到，在这一轮楼市火爆大戏中，不乏有开发商浑水摸鱼，趁机抢收客户。有些楼盘售价已远超市场预期，甚至可以说是无理由涨价。而且网络上充斥着“日光盘”、“时光盘”、“开盘即售罄”等楼盘资讯，让购房者虚实难辨。
对此，王崎提醒购房者，这时候更要冷静，理性观察楼市变化，注意政策动向，量力而行，挑选价值与价格相对匹配的房子。这样买到的房子，今后自住才能满意，投资也便于出手。毕竟房价已经在相对高位，未来的“接盘侠”对房子的挑剔度也会更高。