市场下行，整个行业都在分析底部，分析无用，重点底部意义在哪，是否在于抄底。对投资客+刚需客来说（排除了改善），只有优惠（降价）才产生实际购房力

降价看2个：速度+力度。谁降的快，谁降得多。穷则思变，市场要看营销真实力

横盘期（横盘=滞销=跌），是否可以捡漏？

有两类产品可以：①超高总价的豪宅 ②超低总价的刚需住宅

（这两类的基本价值都不易撼动）

只要购买的产品基本价值强势，下行期才有机会超越周期。

Q4开发商回款压力巨大，力度会逐步加大，这大概就是大家都想探索的底部。当然也还在观望政策面。

岛外项目优惠不断，离岛内（核心区）越远，优惠力度越大，翔安同安的边缘便是如此，厦大翔安校区单价降到2.7万起，同安甚至有2万的某+某城，实际单价到2.1万，对外宣导：1天卖出30套。

但对于厦翔安校区旁边，总价在200万，但对目标抄底200万乃至150万以内的低总价客群仍也不友好。

市场有刚需客，但支撑市场信心是投资客户，投资客户只看资金成本+回报。

营销要做的理所当然最重要的：

不是突出卖点，学区商业对于竞品都不香。而要降低资金成本，吸引观望的购房者。

主营销思路大概有2类

降价（做个优惠券，改个备案价，打个9折）

降首付（首付分期，30%首付分多期，先锁客）

辅助大量卖点宣传+媒体触达+竞品优劣对比。

市场下行期，大概要看营销真本事了！！

购房者在期待真正的优惠，也在期待自己真能买在底部。

厦门目前觉得结合较好的，大概便是下面这项目：

补贴首付（2者都达到），有了框架，还要有力度和速度。

国庆期间，工抵房补贴15%首付，首付仅需6万。

那基于资金成本+回报，我们来看个项目

项目分析：

泉州南安，厦门一路之隔，厦大旁（翔安校区）。88㎡产品，首付仅需6万起（首付5%），直接补贴首付15%

一个首付6万+房贷4000元的总价100万的产品。

价格变动：同比实际补贴了15%首付，工抵房的以价换量

未来兑现值：？（可加入社群交流）

客户画像：

A：自住-低成本置业；工作在厦门（翔安同安），有稳定工作，但手上现金不多，希望置业，以居住为主

B：投资-低总价环夏；实现资产保值，进行低总价房产投资（200万以内），有偏向看好翔安机场和大学城，看好空港经济发展

竞品对比：

同样来看翔安某国际社区等项目，多10分钟的车程（以后甚至只是5分钟），换取低超过1倍的投资成本。

我们仅以3个角度进行分析：

成本（首付6万）+区位（厦大旁）+户型（88㎡）

①成本：

单价 1.3万VS 2.7万

总价 100万VS 200万，

首付 6万VS 60万

总价50%，首付的1/10，实际补贴后单价也低于1.3万。

②区位：厦门翔安VS泉州同安（同属大学城区位）

③户型：88㎡3房VS 65㎡2房

理论要考虑户口、学区等一系列优劣势对比，我们仅以该项目对应的客群做分享

便只说低首付低总价投资，来验证购房逻辑性，仅此来看，确实绿地鹭城有很大优势。

但相对应的劣势也很多，例如周边不成熟，需要时间来兑现，泉州户口等系列问题。

【绿地·鹭城】

绿地鹭城是世界500强绿地入闽首个造城项目，坐落于厦门大学翔安校区旁芦青科学城，毗邻厦大翔安校区、翔安国际机场（建设中）、中国芯谷南安分园，坐享空港经济红利，总建面约56万㎡，户型涵盖88-135㎡三至四房，将打造成厦泉桥头堡区域的人居大城。

【项目基础信息】

【项目位置】石井芦青商务区

【开发商】绿地香港

【占地面积】约18.7万方

【总建筑面积】约56万方

【产品类型】高层，洋房

【总户数】一号地块1822户、二号地块2014户

【在售面积】88㎡-105㎡-135㎡

（均价12500-14000元/㎡）（总价105万起-168万左右）

【装修标准】毛坯

【绿化率】35%

【容积率】2.24

【停车位】4163个

【车位比】1：1.05

【公摊率】15%-18%

【拿地时间】2020年4月（最高限价19800）

【88㎡3房2厅2卫】

详情可加入微信群或者400电话咨询

（加入绿地项目二维码和小程序）