主题：中国高净值人士的19个未来房地产需求

近日，兴业银行与复旦大学在上海联合发布《2012中国高净值人群房地产需求报告》。该报告宏观上分析和预测了中国房地产市场未来的发展趋势，微观上分析和预测了高净值人群拥有房产的基本情况、房地产金融行为和未来购房置业需求。

兴业银行零售银行管理总部副总裁兼私人银行部总经理张长弓表示：“房地产是中国的热门话题，兴业银行私人银行也将创新性的推出房地产信托（REITs）类产品。兴业银行与复旦大学密切合作，尤其是得益于复旦大学经济学院的专业能力，使得本报告较为真实地反映了我国高净值人群房地产需求特征和变化趋势，不但可以让读者有针对性的认识高净值人群的包括REITs在内的房地产需求，也为我行为客户提供更好的私人银行业务服务提供了有力支持。”

复旦大学经济学院院长袁志刚表示：“我们很高兴与中国最具创新活力的兴业银行合作这份很有意义的报告。我们认为，REITs代表了我国商业地产金融的未来发展方向，私人银行将成为REITs类产品的主要供应者。”

1.76%认为合理的房价收入比在10以内

超过四分之三（76%）的高净值人群认为中等收入家庭用最多10年的收入就应当能购买一套普通商品房，不到一成的高净值人群（9%）认为10到15年的收入应当能买一套房，同样不到一成（9%）的高净值人群认为是15至20年的收入能买一套房。

2.半数以上将房地产业定位为计划与市场相结合的行业

55%的高净值人群将我国目前房地产业视为计划与市场相结合的行业。25%将其视为价格受到的特殊行业，只有14%的高净值人群将其视为市场化的行业。还有6%不清楚如何定位我国目前的房地产业。

3.八成以上认为3年内中国房价不会下跌

高净值人群对于未来三年和十年的房价走势预期呈现出“稳健乐观”的特征。44%的高净值人群认为未来三年中国房价将小幅上涨，28%认为基本稳定，5%认为大幅上涨，另有19%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近八成认为未来三年中国房价不会下跌。另外，33%的高净值人群认为未来十年中国房价将小幅上涨，20%认为基本稳定，16%认为大幅上涨，另有21%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近七成的高净值人群认为未来十年中国房价不会下跌。

5.六成认为未来房地产的机会在于商铺

关于未来房地产机会，选择人数最多的是商铺（60%），其次是写字楼（34%），第三是住宅（不含别墅）（33%），其余依次为旅游地产、别墅、海外地产、普通住宅和其他房地产类型。看好普通住宅的只有17%。

6.35%期望常住房建筑面积在240平方米以上，改善性需求旺盛

期望常住房建筑面积在240平方米以上的高净值人群占35%，180-240平方米的占22%，150-180平方米的占20%，120-150平方米的占19%，90-120平方米的只有3%。近八成高净值人群期望常住房建筑面积在150平方米以上。与91%高净值人群目前的常住房面积为120平方米以上比较，存在显著的改善性需求空间。

7.子女和居民素质是购房的重要考虑因素

高净值人群购房时，最看重的因素是配套设施齐全、环境景观好、子女方便和社区人口素质，选择比例分别为64%、61%、50%和43%。高净值人群对购房区位选择，除了配套、环境景观外，子女和环境是重要的影响因素。区位与工作单位、父母居住地的距离是近五分之一的高净值人群的考虑因素之一。

8.10%计划未来三年内在海外购房

未来3年没有购房计划的高净值人群只占7%，66%计划在其常住地购房，17%计划在国内其他城市购房，10%计划在海外购房。

9.24%选择通过REITs进行海外

高净值人群对金融市场和金融产品的信任程度不高，57%选择直接海外置业来进行海外，其次是REITs（房地产信托基金），比例为24%，选择股票、对冲基金和共同基金的高净值人群较少。地点的选择上，澳大利亚略高于美国和加拿大，三个国家的出现频率都在30%-40%之间。

10.一套住宅通过出租收回购房款合理时间为19年

30%的高净值人群认为一套住宅平均出租最多10年就应当能收回其购房款，18%认为是10～15年，27%认为是15～20年，17%认为是20～30年。总体上，受访高净值人群认为一套住宅平均出租19年收回其购房款较为合理。