主题：稳定，稳定，来看看房地产要肿么稳定

一、宏观调控解决不了行业稳定发展的问题 

2005年以来，我国房地产价格的暴涨，导致我国进入房地产宏观调控周期，政策无所不用其极，包括金融政策、财税政策、房地产行业管理政策；但是从实际效果来看，房价要么越调控越涨，要么暴涨暴跌，从来没有实现过市场的健康持续发；调控效果可谓差强人意。

一线城市房地产市场是全国市场的先导，并且在全国市场占有重要地位，我们以北京市场为例，来分析2005年以来，国家开始宏观调控以来的市场状况。

2005年宏观调控以来，出台的调控政策涉及的部门之多、政策出台之频繁，是任何一个行业都不能比拟的。从2005年到2008年上半年，2005年北京商品房价格实际上涨幅度超过20%，2005年以后房地产价格涨幅不断上升，与之相伴随的是交易量攀升。

房地产市场宏观调控的失败还能够从市场表现略窥一二；当房价暴涨时，一线城市售楼处呈现排队购房的长龙，有的人购房者甚至排队几天几夜，一个房号就能够炒到几十万元；当房价下降时，各地大量购房者要求退房，打砸售楼处事件频繁发生；这些现象表明宏观调控根本无法解决市场稳定健康发展的问题。

究其原因，宏观经济调控能力有待提升是一个主要原因，但是通过仅仅通过宏观调控很难实现市场的持续稳定发展是另外一个根本性原因。

二、我国房地产行业现行制度性缺陷

房地产市场稳定发展的基础在于根本性制度建设，在制度建设基础缺乏的前提下，很难保证市场。究竟有哪些制度能够保证房地产市场的健康稳定发展呢？

预售许可制度的缺陷：商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。例如，《城市房地产管理法》规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可申请预售许可，开发商一般会先将土地作用权抵押用于银行贷款，25%的资金对资金对于开发商来说轻而易举的事情。

土地供应制度存在的缺陷：在集体土地不能用于商品房建设的条件下，地方政府垄断了国有土地出让事实上由于国有机构办事效率低下，容易造成收储进展缓慢，土地供应跟不上土地需求的步伐；再加上土地储备中心有意愿通过土地储备中心能够通过计划供应土地达到推动地价不断上涨的目的；土地“招拍挂”制度本身存在缺陷，其以“价高者得”作为主要设计宗旨，无法制止价格过快上涨，更无力推动地价合理回归；以上两个因素导致地价容易过快上涨，从而带动房价上涨过快。

三、房地产市场制度建设的方向

建议从以下三个方面完善预售许可制度：

预售许可制度的完善：首先，预售的条件要进一步提高，将“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的条件改为“土建开发投资（不包括土地购置）的资金达到50%以上”；预售合同中明确规定开发商的违约责任，对于不能按期交工、降低质量、面积缩水等行为，在行政执法中进行严惩，维护购房者的利益。