主题：想买房子的，看不清楚的，举旗不定的，有问题就问我

============理解资产和负债==============

传统的理解，资产是属于你的东西，负债则是你欠他人的东西。 实际上，资产和负债是看增加还是减少你的现金流。以房子为例，它既可能是资产，也可能是负债，完全看它带来的现金流方向。

如果你只有一套房子，这时候它就是负债，就算你不用月供，也要交物业费，现金流的方向还是负的。如果你有两套房子了，将其中一套租出去后，如果产生盈余，则是资产，如果租金还抵不上月供，则是负债。

资产和负债之间是可以相互转化的，比如你的月供是3000元/月，只能租2000元/月，则是你的负债，但3年后，租金涨到了5000，则房子变成了资产。

总之，负债不是看你是否欠别人的东西，而是看它带来的是现金流的增加还是减少。

============理解货币==============

货币是资产的表现形式，但货币本身并不是资产，它只是一种流通媒介。

作为资产的货币和作为流通媒介的货币是有区别的。生产过程中由于使用了劳动力的因素，资产会不断增值，而货币作为量化单位，则相对贬值，表现出来就是你的资产总量不断增加，但单位货币越来越不值钱了。

通胀率 = (1+货币增长率)/(1+GDP增长率)-1。近10年，中国的GDP平均增长率为9.8%，M2货币年均增长率为24%，近10年的通胀率就是14%。(国家的CPI年均通货膨胀率为6.7%（存定期都亏本），就是柴米油盐控制在6.7%，但是房价，钢，石油，棉花等大宗商品物价涨幅超过20%)意思就是，今天的100元相当于2003年的25.73元。（若按买柴米油盐的CPI算是48.40元。）

总之，不能把纸币等同于资产，今天的100万和明天的100万实际上根本不是同等价值的。

============理解现金流===============

穷人的典型思维就是少用等于多赚。富人的思路是借贷，杠杆，现金流。

现金流是最重要的东西，资产1000万的也可能是穷人，资产不到10万的也会是富人。穷人和富人的区别不是资产的多寡，而是现金流的多少。

穷人：非劳动收益每月收入抵不住每月支出，现金流为负。哪怕他拆迁赔偿了1000万，也有败光的一天。

富人：非劳动收益每月收入是支出的2倍以上。哪怕他此刻身上的没有多少钱，却已实现了财务自由，资产会随着时间的积累越来越多。

所谓非劳动收益，是指停止工作还能产生的收入，就是投资性收入，如房屋租金，银行利息，股份分红，这些都是典型的现金流来源。所以，我们都应该学会盘活手上的资产，以便带来更多的现金流收益。

譬如你有一套自住房，就算你不用月供，也要交物业费，给你带来的现金流的方向还是负的。但是它其实是一笔上百万的沉默资产，稍加利用都会给你带来可观的现金流。比如银行抵押贷款利率是7%，你看到10%的政府债券在售，都可以把房产抵押贷款，从而获得3%的年化收益，100万一年也有3万的现金流入。

============理解现金流===============

穷人的典型思维就是少用等于多赚。富人的思路是借贷，杠杆，现金流。

现金流是最重要的东西，资产1000万的也可能是穷人，资产不到10万的也会是富人。穷人和富人的区别不是资产的多寡，而是现金流的多少。

穷人：非劳动收益每月收入抵不住每月支出，现金流为负。哪怕他拆迁赔偿了1000万，也有败光的一天。

富人：非劳动收益每月收入是支出的2倍以上。哪怕他此刻身上的没有多少钱，却已实现了财务自由，资产会随着时间的积累越来越多。

所谓非劳动收益，是指停止工作还能产生的收入，就是投资性收入，如房屋租金，银行利息，股份分红，这些都是典型的现金流来源。所以，我们都应该学会盘活手上的资产，以便带来更多的现金流收益。

譬如你有一套自住房，就算你不用月供，也要交物业费，给你带来的现金流的方向还是负的。但是它其实是一笔上百万的沉默资产，稍加利用都会给你带来可观的现金流。比如银行抵押贷款利率是7%，你看到10%的政府债券在售，都可以把房产抵押贷款，从而获得3%的年化收益，100万一年也有3万的现金流入。

==============理解自住与投资=============================

投资房可以产生出租收益，可以在房价上涨趋势下卖出，实现财富增值！但大多只有一套房的家庭，认为涨跌都是纸上富贵，自住又不是投资，不可能卖，卖了也买不回来等等。

其实自己住的房子就没有投资属性这是不对的。

首先，居住是房子最基本的属性，投资是在某—特定时期被赋予的功能，只要没有交易，就不存在投资房和自住房的区别。

其次，自住房一样在产生出租收益，只不过这个租赁人是自己，如果自己不住这里，也一样要花钱去租房子。这时，隐性的现金流收入就变成了显性的现金流支出。自住房还不会存在收不到租金的空房期，从这个意义上讲，自住的投资属性还更强一些。

另外，自住房实现了资产的保值升值，你10年钱买成10万的房子，今天抵押给银行可以贷款30-40万，而你10万存10年定期也才14.8万。从这个角度，自住房的投资价值也很明显。

最后，由于30%首付的这个杠杆存在，自住房也可以实现小户到别墅的住房改善计划，不存在卖了买不回来的道理。譬如你10年前首付3万买了总价10万的小户型，5年后涨到20万，卖掉还了贷款，实得14万，然后换成总价46万的大房子，今天已涨到120万，卖了实得82万，首付3成买273万的别墅，这就实现了3万买别墅的传奇。如果你觉得别墅按揭超出承受能力，今天用82万也可以全款买个中户型房子，从而摆脱“房奴”生活。

请注意哦，10年前，你首付3万按揭30年的小户型，十年后变成了个中户型，还是全款，这能不能说明自住房的投资价值呢？

房价总体趋势是？

你说我从银行贷款18买了房子，但20年之后我要还银行本息差不多36万，你说我亏了吗？，要不要提前还贷？不提前还贷我要白给银行将近20万呢？

怎么叫白给，你白白用了银行18万20年你怎么不说白用？

你只要想想，我借你100元，20年后再还你200元，你干不干就行了。

银行真是在做好事，真金白银给你18万用，你20年后还的36万，到底值几个钱谁知道。

楼主思路不清啊，楼市的10年后是什么走势谁能预测?等于白说，谁不知道现金是好东西?谁不想买能持续的东西？哎

猪脑花，

长期通胀是可预见的，货币贬值是可预见的,这是经济规律。你随便看看世界各国近百年的GDP增量，或者看看老欧洲的房产，六七十年代的价格和今天的价格。

09年4万亿放水很大吗？看看

各位问具体地域，具体楼盘什么的，我无能为力哈。不过大家可以把自己的分析写上来，我帮着看看。

好像新池子出来了，就是农村土地。那个池子可够大，吸纳个一两百万亿我看都不在话下，呵呵。