“房奴”败诉后房产或被拍卖偿债

两年前按揭贷款购买了高档商品房的方先生， 近输了一场官司，因为去年他个人收入的减少和房价低迷，他向银行“断供”三个月，结果被银行告上法庭，近日金阊区法院审理后认定方先生违约，判决其立即归还原告借款本金及相关利息、罚息。据记者了解，方先生的情况并不是个案，今年以来，房贷“断供”情况频发，银行作为债权人向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加，仅在金阊区人民法院受理的借贷纠纷案件中，近40%属于房贷“断供”纠纷案。

房价下跌——

“房奴”选择“断供”

前年3月，方先生出于“买涨不买跌”的从众心理，在苏州市区买了一套180平方米的新房。为了买上这套房屋，方先生在售楼处整整排了一晚上队，耗费了他不少精力。终于与开发商签了买卖合同，又与苏州工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》。

但是，方先生的开心没有持续多久。去年下半年，因全球经济不景气，方先生所在的公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是，由于国家宏观政策的调控，房价的涨势趋缓，甚至出现下降，方先生所买的楼盘也开始变相 。方先生心里越来越不平衡。每个月付上几千元房贷，对他来说压力着实不小。于是，他干脆“断供”，停止了向银行还贷。

连续三个月，方先生没有按时偿还贷款本息。工商银行催要无果，只得拿着《个人购房借款合同书》把方先生告到苏州市金阊区法院，要求解除与方先生之间的借款合同，确认银行对抵押物享有优先受偿权，方先生支付贷款本金、利息及利息、诉讼费用。

法庭上，被告方先生表示，自己所在单位经济情况不景气，经济困难，无力偿还贷款，希望向开发商退还所购房屋，以降低自己的损失。法院经审理后认为，方先生与银行间签订了购房借款、担保合同。方先生没有按照约定还款，已经构成了违约。原告银行有权要求解除合同，并立即要求被告支付全部贷款本息。方先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容，原告银行就上述房产享有优先受偿权。据此，法院判决方先生败诉。

法官解析——

为何“断供”频发

尽管官司打赢了，但银行方代理律师表示，对银行而言，如果借款人不按合同约定还款，那么银行必须通过拍卖房屋或要求开发商承担保证责任，在当前楼市现状下，就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果，增加了银行坏账风险。

据记者了解，方先生这样的情况并非个例，根据金阊区法院提供的信息显示，在该法院受理的银行借款案件中，涉及房贷“断供”的占三成以上。金阊法院一位资深法官介绍说，从她审理的“断供”案件看，导致断供问题的产生主要是以下情况：一是借款人还贷能力不稳定，银行审查不力。二是国家金融政策调整，借款方还贷压力增大。三是房产商低首付促销，借款方恶意逃避还贷。四是宏观经济环境恶化，借款方还贷能力下降。

谈到如何减少此类纠纷，法官认为需要从几个途径着手：从贷款银行方面来说，应加强房贷核查。加大房贷审核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真实性，避免还贷能力不稳定的购房者盲目入市后缺乏还款能力，导致银行面临坏账风险。同时，借款人所在单位的收入证明必须客观公正，避免夸大，以免给银行审核带来困难。从开发商方面来说，应理性促销房产。一些城市出现低首付的促销手段，虽然可从一定程度上推动楼盘的热销，但也隐藏了资金隐患。部分买房人一旦感受到还贷压力，就选择不还贷的“断供”方式。从主管部门方面来说，应加强综合 。银监局等部门应加强对各银行出台的贷款细则的 ，对可能出现的漏洞要及时提出修改建议，责令修改。

律师提醒——

“断供”逃不掉还款

从法律角度分析，“断供”对借款人是 不利的，因为它并不能免除债务人的还款责任。 据江苏圣典律师事务所周勤律师介绍，如果债务人不按期还款，无论是出于哪一种原因的“断供”，银行都可以要求债务人偿还全部贷款。如果是在房屋的产权证办下来之前就发生“断供”，银行虽无法对房产申请拍卖，但可以对债务人和保证人同时要求偿还债务，而开发商一旦作为保证人为债务人向银行偿还债务之后，可能选择向购房者直接要求追偿。

周律师认为，业主以“断供”应对房价下跌，认识上存在严重误区。须知个人买房时和银行签署的合同，首先是借款合同，同时还会与银行签署房产抵押合同，不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。不论房价如何变化，个人对银行的借款合同总是存在的。银行拍卖抵押的房产，一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等，全都由业主支付，拍卖完后，房子价值可能会减少一半。银行收不回应有的贷款，还会拿着法院的判决，四处寻找业主的其他财产，甚至业主的工资、存款及其他财产都可能会被银行划走。

此外，法院判决进入执行程序后会终身有效，也就是说业主得一辈子担心银行来追债。

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